Obawy związane z kredytem hipotecznym - jak sobie z nimi radzić?

Kredyt hipoteczny to często najpoważniejsze zobowiązanie finansowe w życiu wielu moich klientów. Zazwyczaj zaciągany jest on w celu budowy domu czy kupna mieszkania. Cechuje się długim okresem spłaty oraz zabezpieczeniem dla banku w formie hipoteki, ustanowionej najczęściej na zakupionej nieruchomości.

W wielu osobach wizja spłacania zobowiązania finansowego przez najbliższe 30 lat wywołuje niepokój. Z jednej strony kredyt hipoteczny bywa jedyną realną szansą na zakup własnego domu, z drugiej jednak wiąże się z długoterminowymi zobowiązaniami i pewnymi ograniczeniami finansowymi.

W poniższym artykule odniosę się do najczęściej zgłaszanych przez moich klientów obaw w celu złagodzenia mrocznego wizerunku kredytu hipotecznego.

Obawa przed odmową udzielenia kredytu

Obawa przed odmową udzielenia kredytu jest zasadna w momencie, gdy pozbawieni jesteśmy kontroli nad naszą zdolnością kredytową.

Przede wszystkim, przygotuj analizę BIK w celu zapoznania się z historią Twoich zobowiązań. Przeanalizuj, czy Twoje zarobki są wystarczające, aby uzyskać finansowanie. Jeżeli Twoja sytuacja jest niesatysfakcjonująca, zastanów się, jak poprawić Twój scoring.

Często informuję klientów, że mogą starać się o finansowanie wspólnie, np. z małżonkiem lub rodzicem. Oczywiście, jako ekspert kredytowy nieodpłatnie przygotuję dla Ciebie pełną analizę Twojej zdolności kredytowej, poszukując najlepszego rozwiązania. Bez obaw, jeżeli po otrzymaniu analizy zmienisz zdanie, masz do tego pełne prawo, a z mojej strony otrzymujesz pełne zrozumienie.

Lęk przed zmianą stóp procentowych oraz zdarzeniami losowymi

Kredyty hipoteczne są z reguły kredytami długoterminowymi, przez co kredytobiorcy narażeni są na ryzyko zmienności stóp procentowych czy negatywnych zdarzeń losowych.

To pierwsze można częściowo zniwelować poprzez wybór okresowo stałego oprocentowania, tj. ustalanego na dany okres (najczęściej pięcioletni) niezależnie od wysokości wskaźnika referencyjnej stopy procentowej WIBOR.

Po tym okresie kredytobiorcy mogą pozostać z oprocentowaniem okresowo stałym, na warunkach takich jakie będą przykładowo za 5 lat, lub przejść na oprocentowanie zmienne, opierające się na wskaźniku WIBOR oraz marży banku, zapisanej w umowie kredytowej. Aby ograniczyć ryzyko negatywnych skutków zdarzeń losowych, banki proponują kredytobiorcom ubezpieczenia na życie (w wysokości pożyczonego kapitału), od utraty pracy czy całkowitej niezdolności do pracy.

Składając w banku wniosek kredytowy będziesz mieć możliwość wyboru oprocentowania okresowo stałego lub zmiennego. To pierwsze najczęściej trwa przez okres pierwszych 5 lat, chociaż w niektórych bankach okres ten może wynieść nawet lat 10. Wybór oprocentowania czasowo stałego gwarantuje jego niezmienność przez okres zapisany w umowie kredytowej. Kredytobiorca po okresie obowiązywania takiego oprocentowania może zdecydować, czy przechodzi na oprocentowanie zmienne, czy przedłuża okres ze stałym oprocentowaniem na kolejny czas. Wysokość stawki oprocentowania w kolejnym okresie będzie ustalana po zakończeniu pierwszego okresu ze stałym oprocentowaniem.

Kredyty z oprocentowaniem zmiennym udzielane są w ten sam sposób jak kredyty z oprocentowaniem okresowo stałym, przy czym sposób ustalania oprocentowania będzie inny. Oprocentowanie zmienne może ulegać zmianie w trakcie trwania umowy kredytowej a jego wysokość zależeć będzie od stałej marży banku i zmiennego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej WIBOR (Warsaw Interbank Offer Rate), na którego wpływ mają decyzje Rady polityki Pieniężnej o obniżeniu lub podwyższeniu stóp procentowych. Jeżeli stopy procentowe zostaną obniżone, to obniży się również WIBOR, a to przełoży się na niższe oprocentowanie kredytu i niższą ratę.

Obawa przed długim okresem spłaty

Faktycznie, wizja spłacania zobowiązania przez okres 30 lat nie jest optymistyczna. Co jeżeli za 10 lat warunki dla kredytobiorców staną się bardziej korzystne? Wówczas możesz zmienić bank lub warunki umowy. Oczywiście, liczyć możesz tutaj na moją pomoc. W przypadku niepewności, zawsze możesz zwrócić się do mnie z pytaniem.To nie jest skomplikowany proces, a może przynieść wymierne korzyści finansowe.

Podobnie, pamiętaj, że zawsze możesz nadpłacić kredyt, poprzez wpłatę raty ponad ustaloną kwotę. Cykliczne nadpłacanie kredytu sprawi, że jego kwota całkowita będzie maleć w szybszym czasie niż jest to przewidziane w umowie. Oczywiście, w przypadku dodatkowego, dużego zastrzyku gotówki, przykładowo w formie spadku po zamożnym krewnym, możliwa jest całkowita, szybsza spłata zobowiązania - jest to rozwiązanie idealne.

Strach przed ukrytymi kosztami i niejasnymi warunkami umowy

Umowa kredytowa to spis zasad, obowiązków i praw jakie posiadają strony umowy. W jej ramach bank zobowiązuje się przekazać kredytobiorcy określoną sumę pieniędzy na konkretny cel, a kredytobiorca zobowiązuje się do jej zwrotu wraz z odsetkami i innymi kosztami w ustalonych terminach.

Najważniejsze koszty zapisane są w umowie kredytowej, a te w niej niezamieszczone, znajdują się w taryfie prowizji i opłat (TPiO). Do najważniejszych kosztów zaliczyć można odsetki, prowizję za udzielenie kredytu oraz prowizję za nadpłatę i całkowitą spłatę kredytu przed wyznaczonym terminem. Kosztami, którymi może obciążyć nas bank, a które nie zawsze znajdziemy w umowie kredytowej, są odsetki karne, prowizja za aneks do umowy kredytowej, koszty upomnień czy opłata za wydanie zaświadczenia lub opinii.

Bank nie może bezpodstawnie pobierać opłat mu nienależnych. Zawsze możemy odwołać się od decyzji banku dotyczącej naliczonych kosztów, składając reklamację, na którą bank powinien odpowiedzieć w ciągu 30 dni. Jeżeli odpowiedź banku nie będzie satysfakcjonująca, sprawę możemy skierować do Rzecznika Finansowego, który zajmuje się sporami między klientami a instytucjami finansowymi.

Umowy kredytowe podlegają weryfikacji przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) oraz Rzecznika Finansowego. To te instytucje czuwają aby były one czytelne, nie zawierały niejasnych terminów i nie wprowadzały w błąd kredytobiorców.

Niepokój związany z wyborem nieruchomości i dewelopera

Zakup własnego mieszkania, domu czy działki budowlanej wiąże się ze sporą ilością formalności. Zanim zakup zostanie sfinalizowany, stoimy często przed trudnym wyborem, czy nieruchomość nabyć na rynku pierwotnym (od dewelopera) czy wtórnym. Jeżeli zdecydujemy się na rynek pierwotny, to deweloper zobowiązany jest przepisami prawa udostępnić nam wszelkie informację na temat sprzedawanej nieruchomości, w tym o standardzie wykończenia. Warto zapytać o inne inwestycje dewelopera, tak aby móc zweryfikować otrzymane informacje np. opinie internetowe o wcześniejszych inwestycjach.

Ważną kwestią podczas zakupu nieruchomości jest jej stan prawny. Należy sprawdzić w Księdze Wieczystej, kto jest właścicielem nieruchomości, czy nie jest ona zadłużona czy obciążona hipoteką lub prawem osób trzecich. Należy także zwrócić uwagę na lokalizację, otoczenie oraz stan techniczny. Możemy sprawdzić, czy okolica odpowiada naszym potrzebom np. pod kątem sklepów, terenów zielonych, dróg dojazdowych i bezpieczeństwa.

Zwróćmy też uwagę na sąsiadów i potencjalny hałas. Nie możemy zapomnieć o dostępności miejsc parkingowych, garażu, komórki lokatorskiej i windy. Aby mieć pewność, że nabywana przez nas nieruchomość jest odpowiednia, powinniśmy ocenić stan dachu, elewacji i instalacji, a w przypadku mieszkania, stan ścian (np. pęknięcia, zacieki), podłóg, okien i drzwi. Należy ustalić również rodzaj wentylacji, przykładowo czy jest ona mechaniczna, grawitacyjna czy węzłem cieplnym.

Aby otrzymać z banku kredyt na sfinansowanie zakupu nieruchomości, powinniśmy dysponować wkładem własnym. Minimalny wkład, wymagany rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego to 20% wartości zabezpieczenia. Istnieje też możliwość otrzymania finansowania z 10% wkładem własnym, ale nie wszystkie banki ją dopuszczają. Wiąże się ona z wyższymi kosztami kredytu.

Podsumowanie

Mam nadzieję, że przedstawione przeze mnie informacje sprawią, że poczujesz się pewniej z perspektywą zaciągnięcia zobowiązania, jakim jest kredyt hipoteczny. Pamiętaj - korzystając z usług eksperta kredytowego, nie zostajesz sam. W przypadku niepewności, zawsze zwrócić się możesz do mnie z pytaniami lub wątpliwościami. Zrozumienie i świadomość tego, jak “działa” kredyt, a także dobranie oferty finansowania do swoich możliwości są kluczem do zapewnienia sobie i najbliższym spokoju i poczucia bezpieczeństwa.